6억 대출 상한제 도입… 6·27 대출 규제부터 후속 대책까지 총정리

 

최근 강남 등 일부 지역에서 아파트 가격이 빠르게 오르면서
정부가 대출을 조이기 시작했어요.
바로 **2025년 6월 27일 발표된 ‘대출 규제 대책’**인데요,
고가 아파트 중심의 과열을 겨냥해
대출 한도를 6억 원으로 딱 잘라 제한한 게 핵심이에요.

게다가 발표 이후 며칠 사이에
후속 가이드라인과 신생아 특례대출 조건 변경,
카드론 규제 확대까지 이어지면서
부동산 시장 분위기도 확 달라지고 있어요.

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1. 대출, 이제는 최대 6억까지만 가능해요

이번 규제의 핵심은 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 있는 최대 한도가 6억 원이라는 점이에요.
예전에는 집값의 40%~70% 정도를 대출받을 수 있었는데,
이제는 집값이 얼마든지 무조건 최대 6억까지만 가능하다는 거죠.

• 대상 지역: 수도권 및 투기과열지구 등 규제지역
• 적용 대상: 1주택자가 새로운 집을 살 때
• 조건: 새 집으로 6개월 내 전입, 기존 주택은 6개월 내 처분

예를 들어 30억짜리 아파트를 산다면
24억은 현금으로 마련해야 한다는 얘기예요.
집값이 오를수록 규제 강도가 더 세지는 구조죠.

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2. 다주택자는 아예 대출이 막혔어요

수도권이나 규제지역에서 2채 이상 집을 가진 사람은 주택담보대출 자체가 불가능해졌어요.
그런데 현실적으로 다주택자들은 대출보다는
전세를 끼고 사는 '갭투자' 방식이 많아서
매매 시장 전체에 큰 충격은 없을 수도 있다는 분석도 있어요.

다만 재건축·재개발 시장에서는 이야기가 달라요.
이주비 대출이나 중도금 대출이 제한될 가능성이 있어서
정비사업 속도가 느려질 수 있다는 우려도 있어요.

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3. 이미 신청한 대출은 어떻게 될까요?

6월 27일 전까지 은행 전산에 ‘대출 신청 완료’ 상태였다면
기존 소득이나 집값 기준으로 대출이 가능해요.

단, 6개월 안에 전입하고 기존 주택을 처분해야 하는 조건은 지켜야 해요.
'상담만 한 상태'는 인정되지 않기 때문에
정식으로 신청했는지 꼭 확인해보셔야 해요.

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4. 분양 아파트의 중도금·잔금 대출은?

• 중도금 대출: 6월 27일 이전에 모집공고가 난 단지는 기존 기준으로 가능해요.
• 잔금 대출: 입주 시점에 실행되기 때문에 새 규제(6억 상한)가 적용돼요.

즉, 지금은 괜찮아도 입주할 때 대출이 안 될 수 있으니
미리 자금 계획을 세우는 게 중요해요.

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5. 생활안정자금 대출도 줄었어요

예전에는 전세금을 돌려주기 위한 생활안정자금 대출이 최대 2억까지 가능했는데요,
이제는 최대 1억 원까지만 가능하게 바뀌었어요.

다만 6월 27일 이전에 신청했거나,
계약갱신청구권을 쓴 경우에는 최초 계약일 기준으로 판단해서
이전 조건이 적용될 수도 있어요.

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6. 신생아 특례대출, 조건 완화는 결국 취소

출산·입양 후 2년 이내인 가구를 위한 신생아 특례대출도
원래는 소득 기준을 좀 더 완화하려고 했는데,
정부가 계획을 철회했어요.

• 기존: 부부합산 연소득 2억 원 이하 → 유지
• 변경 계획: 2.5억으로 확대하려던 거 → 취소됨
• 대출 조건: 최대 5억, 연 1%대 금리, 전용면적 85㎡ 이하, 시세 9억 원 이하

정책 대출이 집값을 자극했다는 비판도 있었고,
지원 재원인 주택도시기금이 빠르게 소진되고 있다는 이유도 있어요.

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7. 카드론도 이제 ‘신용대출’로 본다고 해요

이번 대책은 주택 대출만 조이는 게 아니에요.
카드사에서 빌리는 카드론도 신용대출로 포함됐어요.

• 신용대출 총한도: 연소득의 100%까지만 가능
• 카드론도 포함돼서 → 이미 한도 꽉 찬 사람은 추가 대출 불가
• 단, 현금서비스는 제외

카드사 입장에선 이자 수익도 줄고,
채권 발행 비용도 올라서 이중고를 겪게 되는 셈이에요.

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8. 앞으로 시장은 어떻게 움직일까?

• 강남·서초 등 상급지는 대출 막힘으로 수요가 줄고,
  단기적으로는 5~10% 조정 가능성이 있다는 분석도 있어요.
• 노도강·인천·경기 외곽 등 중저가 지역은
  이번 규제 영향을 덜 받고, 오히려 유동성 유입 가능성도 있어요.
• 전세 시장은 매매 포기 수요가 몰리면서 전세가가 오를 수도 있다는 얘기도 나오고 있어요.
  
  

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정리하자면

이번 6·27 대책은
과열된 고가 아파트 시장에 선제적으로 브레이크를 건 조치예요.
그런데 그 여파가 꽤 넓게 퍼지면서
분양 예정자, 전세 반환 준비 중인 집주인,
신혼부부, 카드 대출 이용자 등 예상 밖의 영향권에 들어온 분들도 많아졌어요.

지금은 정확한 신청일 기준, 잔금 타이밍, 카드론 포함 총대출 규모를
꼼꼼히 따져봐야 할 시기예요.

계획 중이던 주택 매수나 분양, 대출이 있었다면
한 번 더 확인해보시길 추천드려요.